Chuyên gia mách nước giúp nhà đầu tư tránh các dự án giả dạng công trình xanh

Diễn biến thị trường vài năm trở lại đây, công trình xanh là xu hướng tất yếu, điều này không thể phủ nhận. Trên thực tế, rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam cũng đã nhận thức được điều này.

Tuy nhiên, lợi dụng việc công trình xanh đang là xu hướng nhiều chủ đầu tư tự gắn mác công trình xanh, dù dự án chưa có giấy chứng nhận xanh. Để hiểu rõ vấn đề này hơn, Thương gia đã có cuộc trao đổi với ông Douglas Snyder, Giám đốc điều hành Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC).

Hiện nay, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hơn những công trình xanh, ông có đánh giá như thế nào về xu hướng này và tầm nhìn tiếp theo đến 2050? Theo ông, dự án xanh có sự vượt trội gì để cạnh tranh với các dự án, công trình xây dựng khác?

Tại Việt Nam các công trình xanh đang tăng lên về số lượng. Trong 15 năm qua, VGBC và các tổ chức khác đã thực hiện chứng nhận công trình xanh và hiện VGBC có một cơ sở vững chắc gồm hơn 250 dự án đại diện cho nhiều loại hình công trình khác nhau.

Cam kết của Chính phủ Việt Nam tại COP 26 về nền kinh tế có phát thải carbon bằng 0 vào năm 2050 đã giúp đẩy nhanh việc áp dụng công trình xanh. Điều này là do lĩnh vực xây dựng và bất động sản chiếm phần lớn lượng phát thải khí nhà kính, khoảng 39% trên toàn cầu.

Các nhà đầu tư nước ngoài có trách nhiệm ESG hay cam kết bền vững trong chuỗi cung ứng và thực tế hiện nay và việc đánh thuế của Châu Âu lên các sản phẩm nhập khẩu không đi kèm báo cáo carbon có nghĩa rằng môi trường tài chính và pháp lý đang cùng phát triển cho công trình xanh. Mặc dù, không thể đoán trước được tương lai, nhưng xu hướng xây dựng bền vững là không thể phủ nhận và đang phát triển mạnh mẽ

Lợi ích của công trình xanh vừa dễ vừa khó thấy. Các lợi ích dễ nhận ra là giảm chi phí vận hành, tăng khả năng tiếp cận nguồn tài chính xanh, phí cho thuê và lượng bán hàng cao hơn. Các lợi ích khó thấy hơn bao gồm dấu ấn cho marketing, tăng hiệu suất làm việc của nhân viên và sinh viên trong các công trình xanh, giảm thiểu rủi ro trước các quy định về môi trường nghiêm ngặt hơn trong tương lai, thích ứng tốt hơn với biến đổi khí hậu và kiểm soát chất lượng tốt hơn thông qua thiết kế và xây dựng.

Nhiều ý kiến cho rằng, công trình xanh chỉ đang phát triển trong giai đoạn đầu tại Việt Nam, thường những gì mới bắt đầu sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Với kinh nghiệp lâu năm trong ngành, ông có thể cho biết những rào cản nào doanh nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt trong việc phát triển công trình xanh? Ông có thể trao đổi về tầm quan trọng về những cam kết của Việt Nam trong COP26 và COP28 vừa qua?

Một số nước láng giềng của Việt Nam như Indonesia, Philippines, Singapore, Ấn Độ, Úc… đang tiến xa hơn trong hành trình xây dựng xanh, VGBC hiện đang hợp tác với các Hội Đồng Công Trình Xanh (GBC) ở các quốc gia khác này để giúp Việt Nam bắt kịp.

Rào cản lớn nhất hiện nay chính là sự thiếu hiểu biết. Có một nhận thức chung là công trình xanh đắt tiền hoặc khó thực hiện. Thực tế, với mức chi phí tăng trung bình là 2%, mức này nằm trong mức phí dự phòng thông thường (10 - 20%) cho các dự án.

Ngoài ra, thời gian hoàn vốn thường là 2 - 5 năm và nhà đầu tư có ROI (lợi nhuận) sau đó. Về độ khó, nhiều thay đổi chỉ đơn giản là biết cách lựa chọn vật liệu hoặc thiết bị tốt hơn. Về mặt thiết kế, có một số điều cần học hỏi, nhưng một sự điều chỉnh rất khiêm tốn so với thực tiễn thông thường, không phải cách tiếp cận thiết kế hoàn toàn khác. Sau khi thực hiện một dự án, hầu hết các nhóm thiết kế đều có thể tự tin tiếp tục thực hiện các dự án xanh khác.

Tuy nhiên, xây dựng công trình xanh vẫn có một số thách thức. Hiện nay, Việt Nam còn thiếu nguồn sản xuất sâu rộng về vật liệu và thiết bị xanh tại địa phương. Điều này có nghĩa việc nhập khẩu có thể cần thiết đối với một số sản phẩm. Góp phần vào việc thiếu dữ liệu về vật liệu để đo lường tác động một cách chi tiết như chúng ta mong muốn. May mắn là, có một số nhà sản xuất quốc tế lớn có nhà máy đặt tại Việt Nam nên có sẵn một số lựa chọn chính.

Bên cạnh đó, nguồn nhân lực chuyên gia có trình độ để thực hiện công việc xây dựng xanh còn hạn chế. Sẽ rất hữu ích nếu hệ thống đại học về kiến ​​trúc và kỹ thuật đưa tính bền vững nhiều hơn vào chương trình giảng dạy cốt lõi và cung cấp bằng cấp tương tự như các trường đại học hàng đầu khác trên toàn thế giới.

Thông thường, các quốc gia cam kết chứng nhận công trình xanh cho tất cả các công trình công cộng mới để giúp khởi động thị trường và tận dụng hiệu quả ngày càng tăng. Hy vọng Việt Nam cũng có thể thực hiện được bước tiến này. Cuối cùng, Việt Nam có thể được hưởng lợi từ các ưu đãi tài chính và phi tài chính mạnh mẽ của chính phủ dành cho công trình xanh.

Những cam kết của Việt Nam tại COP26 và COP28 đã gửi đi thông điệp khích lệ thông qua thị trường xây dựng về công trình xanh. Vào năm 2021, cam kết là sẽ đạt được nền kinh tế phát thải carbon bằng 0 vào năm 2050, năm nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính tập trung vào Just Energy Transition Partnership (JETP).

Sự hợp tác này sẽ là chìa khóa để loại bỏ cacbon trong ngành sản xuất điện của Việt Nam, nhưng cần phải nói rằng sử dụng năng lượng hiệu quả là chiến thuật ít tốn kém nhất trong một loạt các phương pháp tiếp cận để đạt được mục tiêu không còn cacbon.

Các tòa nhà giảm tiêu thụ từ 50% năng lượng (hoàn toàn có thể đạt được) thì chỉ cần 50% năng lượng tái tạo được đưa vào hoạt động để bù đắp lượng khí thải carbon của chúng. Khoản tiết kiệm này góp phần đảm bảo an ninh năng lượng của Việt Nam cũng như ngân sách cho các sáng kiến ​​quan trọng khác.

Thưa ông, tại Việt Nam hiện đang có những chứng nhận nào để đánh giá công trình xanh? Chủ đầu tư nên nhìn nhận như thế nào để lựa chọn được chứng nhận phù hợp?

Các dự án ở Việt Nam đã thử nghiệm một số hệ thống chứng nhận công trình xanh, bao gồm các thủ tục của LOTUS của VGBC, hệ thống EDGE của Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC), LEED của Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) và Greenmark của Singapore.

Giống như 75 hội đồng công trình xanh quốc gia khác trên thế giới, VGBC đã phát triển và tiếp tục cập nhật hệ thống phù hợp nhất với bối cảnh địa phương ở Việt Nam.

LOTUS là hệ thống duy nhất dựa trên các quy định xây dựng của Việt Nam, trình độ phát triển thị trường, rủi ro môi trường, ngôn ngữ… Tương tự, USGBC đã tạo ra hệ thống tốt nhất cho thị trường Hoa Kỳ và Cơ quan Xây dựng Công trình Singapore (BCA) cũng đã tạo ra hệ thống tốt nhất cho nước của họ.

Đôi khi hệ thống quốc gia của một quốc gia được áp dụng ở các quốc gia khác, nhưng đây thường là trường hợp ngoại lệ. Vì vậy, sẽ rất hữu ích nếu hiểu được mục đích sử dụng ban đầu của từng hệ thống.

EDGE của IFC độc đáo ở chỗ nó được phát triển cho các thị trường mới nổi trên toàn cầu và tập trung chủ yếu vào các biện pháp liên quan đến biến đổi khí hậu và tài nguyên. EDGE có thể rất hiệu quả trong lĩnh vực này, nhưng phạm vi của nó bị hạn chế vì hiện tại nó không bao gồm việc sử dụng đất bền vững, giao thông vận tải, môi trường trong nhà lành mạnh hoặc một loạt tác động môi trường rộng hơn.

Nhìn chung, bất kỳ công trình xanh nào được chứng nhận đều tốt hơn là không có chứng nhận nào, nhưng sẽ rất hữu ích nếu hiểu được cách thức và thị trường mà mỗi hệ thống được phát triển để đưa ra quyết định sáng suốt.

Có một số nhà đầu tư từ phản hồi về sự phức tạp để công trình đạt chứng nhận công trình xanh như tăng thêm chi phí và phải ứng dụng những công nghệ, thiết kế mới? Ông có nhận định gì về ý kiến này?

Như đã đề cập ở trên, với chi phí tăng trung bình 2% và phí dự phòng thường ở mức 20%, công trình xanh không phải là gánh nặng. Ngoài ra, thời gian hoàn vốn từ 2 - 5 năm mang đến cho các nhà đầu tư và các nhà phát triển sở hữu công trình xanh lợi nhuận tương đối nhanh chóng.

Vì vậy, các nhà đầu tư và các nhà phát triển trong nước cần làm quen với vòng đời của các chi phí khi xem xét dự án của mình. Các nhà phát triển có kinh nghiệm thậm chí có thể giảm chi phí phát sinh cho xây dựng xanh của họ xuống mức 0%. Các nhà đầu tư cam kết xây dựng xanh 100% cho danh mục đầu tư của họ sau khi hoàn thành một hoặc hai dự án vì lợi ích to lớn trở nên quá rõ ràng (tiếp thị tốt hơn, cho thuê nhanh hơn, phí bán cao hơn…).

Công trình thông minh, không phải công trình tốn kém. Nhiều lựa chọn không mất thêm chi phí, chẳng hạn như lựa chọn thiết kế thụ động với phương hướng, hình dạng, màu sắc của tòa nhà.

Những hạng mục có thể cần đầu tư thêm đều dẫn đến những khoản tiết kiệm khác, chẳng hạn như sử dụng hệ thống làm mát nhỏ hơn. Vì vậy, chi phí gia tăng thường được bù đắp bằng khoản tiết kiệm vốn khác.

Về phương diện công nghệ mới, có lẽ ngoại trừ phần mềm mới, phần lớn công nghệ thiết bị và vật liệu xây dựng hiệu quả cao đã được sử dụng trong 20 năm qua. Do đó, mặc dù một nhà phát triển có thể chưa có kinh nghiệm về công nghệ tại Việt Nam nhưng các công nghệ này đã được chứng minh hiệu quả từ lâu ở các quốc gia khác và sẵn sàng được áp dụng tại đây.

Do công trình xanh đang là xu hướng mới, dẫn đến có nhiều dự án chủ đầu tư tự nhận là công trình xanh để hút khách hàng và các nhà đầu tư khác. Ông có suy nghĩ gì về thực trạng này?

Ở khía cạnh tích cực của tình huống này cho thấy có một số nhận thức nhất định về giá trị của công trình xanh. Nó cũng giúp nâng cao nhận thức và đối thoại chung về các tòa nhà xanh và hiệu suất cao ở Việt Nam. Tất nhiên, các dự án này tìm được một bên thứ ba để xác minh như VGBC để giúp họ truyền đạt một cách tự tin về những thành tựu thực sự mà các dự án này đạt được. Người tiêu dùng và nhà đầu tư mua bất động sản đã được xây cần phải có hiểu biết sâu sắc và cơ bản về công trình xanh cũng như các chứng nhận trên thị trường.

Một số dự án có thể chỉ quảng cáo những thành tựu của giai đoạn thiết kế nhưng sau đó không có tham vọng đảm bảo rằng công trình cuối cùng phản ánh được các mục tiêu đặt ra trong giai đoạn thiết kế. Những người mua quan tâm nên chắc chắn về mức độ chứng nhận mà dự án đã đạt được.

Cuối cùng, thị trường sẽ phát triển một cách sâu sắc hơn, giống như ở các nước khác. Hiện tại có rất nhiều áp lực đầu tư ESG trên thị trường toàn cầu và nguồn tài trợ đó đòi hỏi phải có đo lường hiệu suất thực tế. Vì vậy, các nhà đầu tư và nhà phát triển nên thông thái với thực tế này và có kiến thức cơ bản về cách xác minh và truyền đạt thành tựu xanh của họ ra thị trường. Con đường này mang lại nhiều cơ hội hơn là bị bỏ lại phía sau.

Theo ông điều gì sẽ giúp người dùng nhận biết được giá trị và lợi ích thực tế của công trình xanh để tránh tình trạng gắn mác xanh không đúng nghĩa?

Chứng chỉ công trình xanh hiện đại được phát triển lần đầu tiên vào những năm 1990 để giúp khẳng định thế nào là dự án công trình xanh toàn diện và đã được kiểm chứng. Cho nên, các công trình có thể sử dụng các hệ thống này để giúp xây dựng sự hiểu biết và niềm tin vào hiệu suất của các công trình.

Có nhiều điểm tương đồng về phạm vi tiêu chí áp dụng trong hệ thống chứng nhận công trình xanh do mỗi GBC quốc gia xây dựng. Các danh mục điển hình bao gồm: Địa điểm và giao thông vận tải; năng lượng; nước; vật liệu; sức khỏe trong nhà và đổi mới sáng tạo.

Ví dụ, LOTUS bổ sung quản lý vào danh sách này để giúp khuyến khích những phương pháp tốt nhất trong quản lý xây dựng nhằm kiểm soát chất lượng. Người dùng quan tâm có thể truy cập trang web VGBC và tải xuống miễn phí bất kỳ sách hướng dẫn kỹ thuật nào để hiểu rõ hơn. Ngay cả việc đọc một hoặc hai trang đầu tiên trong mỗi phần cũng sẽ giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về mục đích và phạm vi của công trình xanh.

Cuối cùng, người dùng cũng cần tìm kiếm chứng nhận cho giai đoạn xây dựng hoàn thiện của dự án bởi một tổ chức đáng tin cậy có bề dày thành tích, chẳng hạn như GBC của một quốc gia đã được đăng ký với Hội đồng Công trình xanh Thế giới (WGBC), hoặc có thể là một tổ chức có uy tín khác.

Theo Tạp chí Thương gia.