Chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”

Sáng 15/1, tại Nhà Quốc hội, đã diễn ra lễ khai mạc trọng thể Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Tại kỳ họp, báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã đề cập đến vấn đề thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79).

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng".

"Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", ông Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Trước đó, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV, Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho biết, người dân, cử tri rất quan tâm tới nội dung về dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở, kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Đặc biệt người dân trong diện bị thu hồi đất cho các dự án có chênh lệch địa tô trông đợi xem dự thảo Luật này có những quy định gì có lợi cho người dân.

Đại biểu cho rằng cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, sinh hoạt, đời sống của người dân. Không thể thu hồi theo ý nguyện của nhà đầu tư, không thể thu hồi với những nơi người dân đang sử dụng tốt đất để sản xuất.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc thu hồi đất nếu để nhà đầu tư với người dân thỏa thuận, trên thực tiễn thì rất khó để đạt được sự đồng thuận 100%. Vì vậy, trong trường hợp thu hồi, quy định, phương pháp định giá đất rất quan trọng.

Đại biểu Phạm Văn Hòa thống nhất với phương án thứ 2 do Chính phủ trình trong dự thảo luật là sử dụng 4 phương pháp để định giá là phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp điều chỉnh, phương án thu nhập. Việc xác định giá phải phù hợp với thực tiễn, với từng trường hợp cụ thể và hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp.

Trong khi đó, đại biểu Bế Minh Đức (đoàn Cao Bằng) lại đề xuất bỏ quy định việc nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại dịch vụ.

Ông cho rằng, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. Đồng thời, dự thảo luật cần quy định cơ chế để giải quyết trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan.

Trở lại với báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Vũ Hồng Thanh thông tin, về điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7 Điều 45), Dự thảo Luật quy định theo hướng trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 176.

Cụ thể, không quá 3ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Về nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60), để bảo đảm nguyên tắc chung của pháp luật về quy hoạch được tuân thủ, kế thừa quy định hiện hành, những nội dung được đúc kết qua giám sát chuyên đề của Quốc hội về quy hoạch tại Nghị quyết số 61/2022/QH15.
Đồng thời, bảo đảm được sự đồng bộ thống nhất, ổn định của hệ thống quy hoạch, đáp ứng yêu cầu về quản lý chặt chẽ đối với đất đai, dự thảo Luật quy định theo hướng cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.

Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì tiếp tục thực hiện các chỉ tiêu chưa thực hiện hết đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Các quy hoạch cấp trên sẽ phải sớm hoàn thành để làm căn cứ cho quy hoạch cấp dưới được phê duyệt, tránh chậm trễ như thời gian qua. Đồng thời, để phù hợp với tình hình thực tế có vướng mắc trong thời gian đầu thực hiện lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cùng với các quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch theo nguyên tắc chung của Luật Quy hoạch.

Về chỉ tiêu sử dụng đất được xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện (Điều 65 và Điều 66), Dự thảo Luật chỉnh lý quy định rõ nội hàm của thuật ngữ chỉ tiêu sử dụng đất và không quy định các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cần xác định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện mà giao Chính phủ quy định chi tiết.

Cùng với đó, chỉnh sửa quy định về khoanh vùng khu vực sử dụng đất trong nội dung quy hoạch để bảo đảm tính khả thi trong việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.

Để bảo đảm tinh thần của quy định này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát các chỉ tiêu sử dụng đất thực sự cần thiết để xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện, bảo đảm tính khả thi trên cơ sở đánh giá tình hình tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất thời gian qua.

Đặc biệt là những khó khăn, vướng mắc khi phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất; bảo đảm không làm phát sinh các chỉ tiêu sử dụng đất không hợp lý, thiếu linh hoạt, không phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cản trở sự phát triển, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống của người dân.

Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, thống nhất với các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị theo pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị để không gây mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy hoạch, dẫn đến khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Trên cơ sở đó, có quy định phù hợp tại Nghị định.

Bên cạnh đó, về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện (Điều 76), để bảo đảm việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất các cấp thực sự hợp lý, tránh tùy tiện trong quá trình tổ chức thực hiện, dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng bổ sung quy định về Chính phủ ban hành nguyên tắc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện.

Các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, thống nhất với các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị theo pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị để không gây mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy hoạch, dẫn đến khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Theo Tạp chí Thương gia.